最高法院：在执行程序中能否对被执行人所有的其他人可能享有建设工程优先受偿权的财产采取执行措施？

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案例索引

（2019）最高法执监303号，王玉群、国泰世华商业银行股份有限公司青岛分行金融借款合同纠纷执行审查类执行裁定书

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案件当事人

申诉人（复议申请人、利害关系人）：王玉群。

申请执行人：国泰世华商业银行股份有限公司青岛分行。

被执行人：青岛金瑞联海洋生物科技有限公司。

被执行人：青岛瑞联海洋生物科技有限公司。

被执行人：单连刚。

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基本案情

2017年10月17日，青岛中院在案涉房产上张贴公告，主要内容为，青岛中院将对胶州市里岔镇赵家庄村东南的土地（地号：11829154）及地上厂房（证号：房权证胶自52253号）进行评估、拍卖，请相关利害关系人自公告发布之日起15日内向该院书面提出异议或申请。王玉群遂向青岛中院提出异议，认为案涉土地及地上厂房进行评估、拍卖将损害其合法使用权，请求终止评估、拍卖行为。其主张的主要事实和理由为：王玉群与金瑞联公司于2015年5月26日签订《房屋租赁合同》，约定将金瑞联公司位于山东省胶州市里岔镇赵家庄村东南的土地及地上厂房出租给王玉群使用，合同签订后双方办理了交接手续，租金已经支付至2019年5月31日。

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裁判理由

最高法院经审查认为，本案的争议焦点为，王玉群请求阻却执行法院对案涉房产的评估、拍卖是否于法有据。《合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。异议复议规定第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。根据上述规定，不动产承租人基于租赁关系享有的主要权利包括对其承租的不动产的占有、使用、收益权利及同等条件下的优先购买权。其中，订立抵押合同前已取得出租财产的承租人、人民法院查封前已签订合法有效的书面租赁合同且占有使用其承租的不动产的承租人有权基于租赁关系继续占有、使用该出租标的。本案中，即使王玉群系案涉房产的承租人，其基于在先的租赁关系，也仅能主张阻却对案涉房产的交付及同等条件下的优先购买权，而不能主张阻却人民法院对案涉房产的评估、拍卖行为，故王玉群的申诉请求不能成立。若王玉群确系案涉房产的承租人，且其认为青岛中院在执行过程中，存在损害其作为承租人所享有的权利的情况，如因要求其腾退案涉房产而影响其占有使用的权利、同等条件的优先购买权等，其可依据民事诉讼法第二百二十七条向青岛中院提出案外人异议。

相关链接：

《法规汇编：强制执行法规汇编》《案例汇编：强制执行典型案例》（第一辑）《案例汇编：强制执行典型案例》（第二辑）修订对比版|《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》